装修掌握这些，再也不怕被人欺骗了（附：心烦那个验收18招）

水电改造属于二手房装修的中的“隐蔽工程”，是最先开始的基础改造工程，也是整个工程的重中之重，它的作用不一般大，干脆关系到未来居室居住的安静度、安全度,我们必须引起足够的重视，否则一旦装修完成，出现问题，日后的维修是相当麻烦的。因此，装修二手房的业主们千万要特别注意水电改造这一步，下面就由思雨设计&逅屋施工来为大家介绍二手房水电改造的注意事项，教您60秒搞定二手房水电改造全攻略。

  

  交房手续与验房流程：  
  不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中经常见到的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在：

  

  看房：大多开发商总是要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。

  

  一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。

  

  收房时主要有三个问题：

  

  一、审查有关证件  
  《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。  
  二、审查
  1、房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。
  2、物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次至多可收取一年的物业费。
  3、公共维修基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。
  三、审查房屋的质量
  建议审查房屋的质量应带以下装备：
  1、带有日期显示功能的数码相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证；
  2、纸、笔，即时记下发现的问题以免遗忘；
  3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找；
  4、扁型三插头小电器一个，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通；
  5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺；
  6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题（我们装大的“互助验收”小组常义务干这活，如有需要的同学可与我联系，但建议联合小区业主集体收房以节省时间）。
  验收房屋质量的常用招术：
  第1招：检查门窗判质量
  通过检验门框固定和坚固度，门框四精细封情况，确认户门安装是否坚固，门框与墙体洞口填补是否公道。方法很简单，双手抓住门框使劲摇晃，看门框是否动；同时用眼睛观察门框与墙体洞口填补处是否密实。
  工艺质量应特别注意检查有无焊接缺陷，诸如开焊、未焊、漏焊、夹渣等现象。看门扇与门框配合是否密实，间隙是否平均一致，开启是否方便，所有接头是否密实，油漆电镀是否平均坚固、光滑等。并且，质量稍微好一点的防盗门在门框上都嵌有橡胶密封条，使关闭门时不会发出难听的金属碰撞声。
  防盗门经常检查出的问题大致有下面几条：
  第1招：不渗不漏卫生间
  在进行精装修房验房时，一定要检查卫生间地面是否渗漏，这个检测最棒与上层住户同时进行。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
  有了给水后，剩下的一大问题就是排水问题的解决。验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
  第2招：轻敲各面听空鼓
  检查墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象。用小锤轻轻敲打，若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面中间有缝隙;若听到烦闷的碰击声，则表明它们接触杰出。

  第3招、顶层房间
  这个一定要弄明白，尤其是在贴瓷砖的地方最棒做上标记，如果开发商不给修，将来也要让贴砖的瓦匠处理好。如果该处不首要（即不准备悬挂重物或钻眼）不准备修整，则做好标记（如用易贴便条贴上标识），否则将来瓷砖瓷砖空鼓责任难分（其实，有经验的瓦匠在贴砖前应该先检查墙体空鼓情况，并和业主说明）。
  第4招：顶层住户查渗雨
 顶层住户查渗雨。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面防水如何，有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
  第5招：阳台裂缝危机大
  一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响好看，但危机性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
  第6招：保温不好墙滴水
  冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
  第7招：打开龙头查漏堵
  ，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
  第8招：暖气支管有坡度
  暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
  第9招：供暖管道要套管
  四、二次防水：水路管道安装之后，用水泥沙子混合封好卫生间所有线槽。等线槽和地面填渣干后，再次清洗地面与墙面，墙地面水份干了即可做防水，墙面防水最棒作一米高。如果厨卫墙背面有家具的墙面，必须做满墙。起到家具防潮作用。地面须填渣的，必须做好防水后填渣。填渣10厘米以上的用水泥沙子干混填渣。
  第10招：拉闸断电不可少
  7、电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否彻底断电;户内有分闸的，也应分别检查各个分闸是否彻底控制各分支线路。
  第11招：保险插座护幼童
  首先，掌握高度。安装插座时，明装插座距地面不低于1.8米；暗装插座距地面不低于0.3米，为防止儿童触电、用手指触摸或金属物插捅电源孔眼，一定要选用带有保险挡片的安全插座。
  第12招：卫生间插座规矩多
 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
  第13招：厨卫紧邻通风道
 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等火速排出，保持室内空气的清洁。
  第14招：开关接口拉一拉
  检查一下开关、插座的坚固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，稍用力拉一拉，看是否虚设。
  第15招：插座插口插一插
  没有测电器或电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两项插座，三相接头的排插可以检查三相插座。有条件的呢就用测电器测一下断电保护是否好使及精确。
  第16招：墙面地面靠一靠
  用2米靠尺检查平整度，其误差小于2毫米。立面垂直度小于2毫米，砖缝水平垂直度小于2毫米，相邻砖面平整偏差小于0.5毫米，阴阳直角偏差小于4毫米（300毫米直角测），单砖空鼓率小于15%或空鼓的块数在3%以内。另外，还可以借助灯光的作用，如拿一只200瓦的灯泡沿墙面照射，光的散射可直接映现出墙面的高低及明暗变化，进而判断墙面是否平整。
  第17招：排风畅达很首要
  第18招：电表水表燃气表
  水电改造怎么验收，第一步：水电验收步骤与工具验收工具一般都有监理或者施工方来准备，工具包括试压泵、流动扳手、生料带、堵头、千斤顶、压力表、水箱、连接软管、电流表等，业主可自备卷尺、小笔记本、小电筒等，方便在现场测量记录各种数据。材料验收包括水路和电路的管线检查，材料与清单是否属于同品牌、型号;线管有无破损;使用长度等。布线检查须看清水电路的布线是否切合规范，包括水管的距?离、位置、走向，以及电线的分布等。打压和试电检查，对水路检查必须进行打压试水，而电路检查需用电流表测试各个通路是否有问题。最后是其他细节的检查，?如排水管道情况、排水坡度、电线线盒位置等。
  看完之后对房屋验收是不是有了一定的了解了呢。